Vorab: Ein Landverkauf (plump kaschiert als «Landabtausch») könnte der Stadt Aarau einen happigen Verlust bescheren, und zwar im Bereich von CHF 1.8 Mio. bis CHF 10.5 Mio. Es lohnt sich also, hier ein wenig genauer hinzuschauen!
Vor knapp zwei Jahren habe ich die Transaktion «Landabtausch» seziert und gezeigt, wie der Aarauer Stadtrat der Ortsbürgergemeinde Aarau mit einem undurchsichtigen Geschäft, das ohne fachliche Gründe äusserst komplex strukturiert wurde, einen Verlust von bis zu 30 Millionen Franken aufbürden wollte, um die rein ideologisch begründete Mammut-Schule durchzudrücken. Zum Glück haben die Ortsbürgerinnen und Ortsbürger am 13. November 2023 deutlich nein gesagt zu diesem katastrophalen Deal.
Jetzt will der Aarauer Stadtrat eine leicht angepasste Transaktion durchführen (die Verträge sind seit dem 19. Februar 2025 schon unterschrieben!), um uns die «Mammut-Schule auf Raten» (siehe «Rathaus-Strategie» - Teil 1 und «Rathaus-Strategie» - Teil 2) aufs Auge zu drücken. Während die Ortsbürgergemeinde dieses Mal nur noch auf lange Frist beschissen wird (bis in alle Ewigkeit fixierter Baurechtszins...), ist der — gemäss Aarauer Stadtrat «gute Deal» — dieses Mal aus Sicht Einwohnergemeinde die reinste Katastrophe. Es gibt Dutzende von Gründen, um den vom Stadtrat als «Landabtausch» getarnten Landverkauf abzulehnen, aber ich will hier den Fokus vor allem auf die finanziellen Aspekte legen und aufzeigen, dass die Einwohnergemeinde einen sofortigen Schaden von bis zu 10 Millionen Franken einfahren dürfte.
Um das zu sehen, ist ein wenig Vorarbeit notwendig, und der Fokus liegt einzig auf den Käufen und Verkäufen von Land (obwohl auch die Gebäude-Transaktionen aus Sicht Stadt Aarau unter aller Kanone sind):
- Landverkauf (netto 9'564 m2) — nicht Landabtausch
Gemäss der vom Stadtrat am 19.02.2025 unterzeichneten «Vereinbarung Nr. 2 - Variante B2y kauft die Stadt Aarau vom Kanton (= Staat Aargau) in der Telli die beiden Parzellen 850 (3'526 m2) und 851 (4'196 m2), insgesamt 7'722 m2. Im Gegenzug verkauft die Stadt Aarau im Zelgli die beiden Parzellen 973 (10'580 m2) und 2950 (6'706 m2), insgesamt 17'286 m2. Ergo verkauft die Stadt Aarau netto 9'564 m2. Natürlich ist es nicht verboten, eine solche Transaktion als Landabtausch zu kaschieren, damit das Volk nicht auf Anhieb realisiert, dass in Tat und Wahrheit fast 10'000 m2 verkauft werden. Und vermutlich wissen viele Einwohnerinnen und Einwohner von Aarau auch nicht, dass Landverkäufe eine krasse Verletzung der Aarauer Immobilienstrategie darstellen, in der es klipp und klar heisst: «Die Stadt verkauft grundsätzlich kein Land, sondern gibt es im Baurecht ab.» Wieso kommuniziert der Aarauer Stadtrat nicht offen und transparent? - Realitätsfremde Preisgestaltung
Ebenfalls in der «Vereinbarung Nr. 2 - Variante B2y erfährt man folgendes: «Dabei haben sich die Parteien [Anmerkung von mir: also die Parteien Stadt Aarau und Staat Aargau] namentlich darauf verständigt, dass für sämtliche Grundstücke derselbe Landwert von CHF 650.00/m2 gilt (entspricht dem Wert, der von der Einwohnergemeinde Aarau am 24.02.2020 als massgeblich festgelegt worden ist für ihre Grundstücke, die sich in der Zone Öffentliche Nutzung befinden).» Diesen Happen muss man auf mehreren Ebenen zuerst verdauen:- Der Stadtrat hat diesen Fixpreis, unabhängig von Lage und Zustand des Grundstücks, vermutlich in Eigenregie festgelegt.Ich habe jedenfalls keinen Hinweis darauf gefunden, dass das Volk je gefragt wurde, ob so ein Einheitspreis sinnvoll oder wünschenswert ist. Das Volk hat meines Wissens auch nie ja gesagt zu einem Einheitspreis.
- Es ist absurd, eine Landtransaktion im 2025 zu Preisen aus dem Jahre 2020 abwickeln zu wollen. Der Preis wäre nur dann irrelevant, wenn es sich um einen echten und fairen Landabtausch handeln würde (lies: Grösse und Qualität der Grundstücke müssten identisch sein); wir haben aber schon etabliert, dass die Stadt Aarau netto Land verkauft, und die Qualität ist ebenfalls alles andere als vergleichbar - siehe unten. Der Preis ist also relevant, und damit ist zu beachten: Auch wenn der Fixpreis von 650 Franken/m2 am 24.02.2020 für mindestens ein Grundstück auf Stadtboden korrekt gewesen sein sollte (lies: identisch zum Marktpreis), so darf man trotzdem davon ausgehen, dass die allgemein beobachtete Landpreissteigerung während der letzten 5 Jahre auch in der Stadt Aarau zu spüren sein sollte. Ganz speziell in Aarau, da wir keinen Überschuss an Land haben, d.h. die Nachfrage ist deutlich grösser als das Angebot.
- Location - location - location. Es kann mir niemand weismachen, dass ein Quadratmeter in der Telli direkt an der lärmigen Tellistrasse zum gleichen Preis gehandelt wird wie ein Quadratmeter an einer Toplage wie im Zelgli (mitten in einem ruhigen Wohnquartier, in Bahnhofsnähe usw.). Es geht hier nicht darum, das Zelgliquartier gegen die Telli auszuspielen, sondern es geht darum, dass der Aarauer Stadtrat für die Einwohnergemeinde Aarau (also für uns alle!) einen oberlausigen Deal ausgehandelt hat. Wieso soll die Stadt 17'286 m2 hochwertiges Land zum gleichen Quadratmeterpreis verkaufen, zu dem sie vom Kanton die 7'722 m2 in der Telli kauft? Geht für mich nicht auf (und die von mir befragten Spezialisten haben ebenfalls nur den Kopf geschüttelt).
- Unbebautes Land ist wertvoller als verbautes Land. Dieser einache Grundsatz gilt ganz sicher auch für erschlossene Grundstücke in der Zone Öffentliche Nutzung, wie mir alle unabhängigen Immobilienspezialisten bestätigt haben. Im Zelgli sind von den insgesamt 17'286 m2 rund 4'000 m2 unbebaut (aber erschlossen). In der Telli sind nur rund 1'200 m2 unbebaut (ebenfalls erschlossen). Ergo wird die Einwohnergemeinde auch in diesem Bereich brutal über den Tisch gezogen, sofern die Transaktion zu einem Einheitspreis abgewickelt wird.
Ich will hier keine «fairen» Preise postulieren für diese Landtransaktion. Klar ist einzig, dass ein Einheitspreis von 650 Fr./m2 kompletter Unsinn ist. Man kann sich aber anhand einer Sensitivitätsanalyse überlegen, wie gross der Verlust für die Einwohnergemeinde Aarau ist, wenn die Transaktion zu einem Fixpreis statt zu Marktpreisen abgewickelt wird. Es wird offensichtlich, dass in jedem vernüftigen Preisbereich ein happiger Verlust resultiert für die Stadt Aarau, irgendwo im Bereich von CHF 1.8 Mio. bis CHF 10.5 Mio.
Drei einfache Beispiele basierend auf nicht unrealistischen Annahmen für den Marktpreis:
- Zelgli: Fr. 900/m2 — Telli: Fr. 900/m2:
→ Nettoverlust Stadt Aarau: CHF 2.39 Mio. - Zelgli: Fr. 1'000/m2 — Telli: Fr. 950/m2
→ Nettoverlust Stadt Aarau: CHF 3.73 Mio. - Zelgli: Fr. 1'450/m2 — Telli: Fr. 1'200/m2
→ Nettoverlust Stadt Aarau: CHF 9.58 Mio.
Die Verluste für weitere Marktpreisannahmen lassen
sich aus dieser Tabelle einfach herauslesen:
Falls jemand meine Analyse nachprüfen oder weitere Szenarien
durchrechnen will, oder gar eine Erweiterung für unterschiedliche
Preise für bebautes und unbebautes Land einführen möchte, so stelle hier
gerne das Spreadsheet
zum Download zur Verfügung.
PS: In der Privatwirtschaft wäre mit der Durchführung einer
solchen Transaktion der Tatbestand «ungetreue
Geschäftsführung» mit grosser Wahrscheinlichkeit
erfüllt; die Verantwortlichen müssten evtl. mit einer
Freiheitsstrafe rechnen. Offenbar gelten im Umfeld der
Stadt Aarau andere Regeln — wenigstens für gewisse Leute —
Darf man sagen, dass vermutlich ein Hut weniger zu besseren Resulaten
für die Stadt Aarau führen würde?